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  • 【私募基金俱乐部】北京房地产的投资机会

     

    发布日期:2019-01-15

    2018年1月9日,《北京房地产的投资机会》讲座在清华大学经济管理学院舜德楼116教室如期举行,此次讲座由清华MBA学生私募基金俱乐部主办,私募基金俱乐部主席崔雪桐全程主持。

     

    本次活动邀请到的嘉宾是清华第一房产IP、房地产界的精准风向标——北京拆哥。拆哥毕业于清华大学土木水利学院,是人民日报、中国经济周刊、侠客岛的特约撰稿人,同时也是北京广播电台的特约嘉宾。

     

    近年来,对于房地产话题的讨论热度始终居高不下,本次活动的举办也吸引了大批对房地产投资感兴趣的各界人士的关注。活动预发布后,报名人数就迅速爆满,活动举办当天,现场更是座无虚席。本次活动同步在毛豆网在线直播。


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    本次讲座中,拆哥毫无保留地分享了他本人关于房地产的看法和对目前房产投资机会的分析,分别从权益的游戏、周期叠加的轮动、房地产崭新时代、北京房地产版块和房产的避坑建议五个方面为大家介绍了满满的干货。

     

    关于房价周期,拆哥认为,在北京过去的一轮12年中,刚好完整地走过四个周期轮回,3年为一起讫。房价低点分别出现在了2008年、2011年、2014年。推算下来,2017年难逃一跌。以第四个周期(2015年至今)的北京房市来看,其中2015年1月至2017年3月为上涨阶段,具体来看:2015年3月,房贷开始放松(对于商贷,凡将以前贷款结清的再贷可被认定为首套),这使得2015年北京房价开始回暖,到2015年底,成交量大幅抬头,价格微微提升。2016年春节后,北京房地产市场开始前所未有的爆发!从3月起,北京二手房疯涨,在3月底深圳、上海加强调控背景下,北京无动于衷。经历4-6月房价微涨后,7、8两月北京房价继续爆发!2016年的暴涨,以“930”的调控为节点,10、11月稳定了两个月,到12月又开始稍微抬头。到2017年1月开始逐步放量,随着1月底2月初春节的结束,2月迎来了爆发,直到“317”新政加码。

     

    拆哥认为,从2017年4月至今是第四个周期的下跌阶段:2016年“930”北京的假调控加剧了2017年前两三个月的购房恐慌,而2017年“317”的核弹级调控出台,让北京住宅市场直接冰封5个月。目前,北京房价较2017年3月17日之前普遍下跌10-20%不等,一度下探到2016年9月30日之前的水平,目前回稳到2016年10月到2017年2月间的水平。

     

    对于北京当前的房地产环境,拆哥向大家分享到,北京已经全面进入存量房时代。近10年来,北京的住宅成交数据表明,二手房成交量占总成交量的70%左右,且占比上升趋势明显,在2016年已经达到了83%,2017年受317调控影响,在二手房成交量腰斩的情况下,二手房成交量依然占到了总成交量的82%。目前北京二手房存量750万套,并以每年5-8万套的速度递增。

     

    而从当前的人口净流入趋势来看,自2011年以来,北京一直保持着人口净流入。在中国北方城市中北京一家独大,存在着非常强的“虹吸效应”。然而,从2017年起由于“疏非控人”带来的人口流入扭曲,京沪人口出现负增长。

     

    尽管如此,拆哥认为,当前北京住房的改善型需求仍然强劲。从数据来看,北京首次置业群体占比仅为35%,改善型换房(包括添置)需求依然为市场的主力客群,占比达到65%,这一比例较“317”政策之前的75%虽然有所下降,但是仍为市场需求的中坚力量。

     

    接下来,拆哥又向大家具体介绍了北京房地产的版块划分,并提供了中肯的买房避坑建议,具体包括:

    1)70年“住改商”不买:住改商后,属于两不靠。一方面,设计和物管完全没有居住感,住宅的置业人群不会买;另一方面,因为管理散乱,楼宇品质和租金水平也远远逊于标准的写字楼,所以按照租售比反算,卖价也不高。同时因为基本都是soho小户型,在里面从商和从业的公司实体一般规模较小,基本都考虑租房,而不是购买、拥有产权。

    2)要注意大面积的流动性陷阱:55㎡以上的开间不买,75㎡以上的一居不买,

    ,120㎡以上的两居不买,150㎡以上的三居不买,180㎡以上的四居或者享受级平层不买。

    3)不利因素不买:包括临近车库出入口和坡道、卫生间在户型中央、缺角严重、广场伪园林等情况。

    4)慎重选择旅居地产。

    5)注意小面积的陷阱:“合院”,联排别墅的变种,前后两排,四家的露台贴在了一起,这种围合的“小院”没有私密性。

     

    在分享过后的问答环节中,大家的提问热情高涨,对于买房、换房、未来北京的房价走势、房市政策等问题向拆哥进行了热烈的提问。由于时间关系,拆哥共回复了现场提出的9个问题和线上观众提出的5个问题。最后,在全场的热烈掌声中,本次活动圆满结束!

     

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    【关于清华MBA学生私募基金俱乐部】

    清华MBA学生私募基金俱乐部致力于清华学生和校友搭建一个投资经验交流和机会分享的平台,俱乐部吸纳从事基金、证券、银行、信托的专业人士和对投资感兴趣的同学校友作为会员,为会员提供相关的信息、咨询、资源整合等方面的服务,定期举办投资主题的讲座和交流会,实现长期紧密的交流合作,走向共赢,再次扩大清华在投资领域的影响力。我们将以公益、开放、共享为目标,汇聚社会各界的力量。我们坚信,私募基金将成为推动中国未来经济发展的引擎。


    供稿:2017级MBA 在职一班 崔雪桐



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