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  • 【私募基金俱乐部】破解北京楼市涨跌密码

     

    发布日期:2019-01-23

    2019年1月18日,《破解北京楼市涨跌密码》讲座在清华大学经济管理学院伟伦楼501教室如期举行,此次讲座由清华MBA学生私募基金俱乐部主办,私募基金俱乐部主席崔雪桐全程主持。

     

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    本次活动邀请到了利弗莫尔证券的CEO刘祉彤女士作为开场嘉宾。利弗莫尔证券是香港证监会注册持牌的券商法团,由蚂蚁金服基金、雷军顺为资本和腾讯三巨头股东共同投资。刘总开场向大家介绍了锚定投资,并详细解释了个人投资锚定订单的原因,以及满足做合格锚定投资者的要求,同时也对目前证券市场的投资机会进行了分享。

     

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    本次活动的主讲嘉宾是赵新亮先生,他是中国民生银行总行的资深财富管理专家,同时也是清华MBA校友导师,南开大学保险学院校外硕士导师,房地产专家顾问。赵新亮先生长期从事个人财富管理工作,在房产、基金、保险等财富管理细分领域都有深入的研究和洞察。

     

    本次讲座中,赵新亮先生分别从价格是如何形成的、影响房价的关键变量、北京住房交易大数据、2015-2017年房价增长逻辑分析、2019年房价走势分析这五个方面为大家分享了他对北京楼市的看法以及对房价涨跌的判断。

     

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    赵新亮先生首先带大家回顾了过去十年北京房价的变化趋势,认为自2008年以来北京的房价遵循着“上涨是常态,下跌是意外”的规律。那么房价是如何形成的呢?主要还是由供给与需求决定的价格。房价较高时,买房需求不足,楼市中供过于求;房价较低时,又会出现供不应求的情况,这两种状态都会导致房价的调整,最终形成供给等于需求的均衡状态。

     

    此外,赵新亮先生指出,还有许多影响房价的关键变量,如新增人口、人均GDP、货币政策、税费政策、信贷政策、限购政策、土地供应、心理预期等等。以货币政策为例,2014-2015年连续降息6次,降息后100万30年期的按揭贷款月供(按基准利率9折测算)负担减少686元;30年下来,月供负担减少近25万元!再比如信贷政,2014年9月30日放宽二套房界定标准;2015年3月30日,央行、住建部等五部委联合发布楼市新政,对二套房首付比例以及税费做出调整,大大增强了购买力!在此期间,北京没有调整二套房首付比例,但是调整了界定标准。

     

    在这里,赵新亮先生还为大家举了一个例子,让大家更好理解货币政策和信贷政策的影响。假设,张先生已婚,名下有一套房产(没有按揭),再次购买一套网签价1000万的非普通住宅。张先生在新政前后购买,首付款和月供差距较大:2014年8月购买,首付款500万,30年期100万贷款月供金额为6314元(基准利率1.1倍);而若是2015年4月购买,首付款300万,30年期100万贷款月供金额为5377元(基准利率0.9倍)。综合来看,2014年“930” 政策出台后,张先生的首付款减少了200万,100万贷款的月供金额减少937元,30年月供总额减少33.7万元,新政强有力地拉动了购房需求!

     

    之后,赵新亮先生又向大家分享了一组北京市住房交易大数据。例如,从2011-2015年全国与北京商品房待售面积的对比来看,截止2015年末,全国待售面积近72000万平方米,而北京一直保持在800万平方米左右,这表明北京市没有去库存的压力;从2013年以来北京二手住宅购房者年龄分布状况来看,2015年的北京二手房市场购房者平均年龄约为34.3岁,市场中26-36岁的人群仍是购房者的主要构成,占总体客户的63.26%。

     

    最后,对于2015-2017年房价增长的原因,赵新亮先生认为主要是由于利率下降、税费降低、贷款条件放松、二胎政策等综合因素导致的需求上升,从而驱动房价上涨。而对于2019年房价走势的预测,赵新亮先生指出,判断房价短期走势需要关注三个重要指标:带看量、实时成交量、房客比,同时还要关注每年房市交易比较活跃的两个时间段:春节前后以及8-10月。

     

    在对北京楼市涨跌的分析过后,赵新亮先生作为资深的财富管理专家,还向大家分享了他对2019年股票、债券、原油、黄金等投资机会的判断。在随后的问答交流环节中,大家也都热情高涨,对于房产税、通货膨胀、北京房价中长期的趋势、环京县市中最值得投资的地方等等问题向赵新亮先生进行了提问,赵新亮先生也耐心地为大家一一解答。讲座最后,大家对前来分享的嘉宾都致以了最热烈的掌声,并与赵新亮先生、刘祉彤女士一起合影留念,本次讲座圆满成功!

     

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    【关于清华MBA学生私募基金俱乐部】

    清华MBA学生私募基金俱乐部致力于清华学生和校友搭建一个投资经验交流和机会分享的平台,俱乐部吸纳从事基金、证券、银行、信托的专业人士和对投资感兴趣的同学校友作为会员,为会员提供相关的信息、咨询、资源整合等方面的服务,定期举办投资主题的讲座和交流会,实现长期紧密的交流合作,走向共赢,再次扩大清华在投资领域的影响力。我们将以公益、开放、共享为目标,汇聚社会各界的力量。我们坚信,私募基金将成为推动中国未来经济发展的引擎。


    供稿:2017MBA 在职一班 崔雪桐


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